Remonty mieszkań to moja pasja i mój zawód. W poniższym artykule wyjaśnię, ile kosztuje wykończenie mieszkania, jak zmniejszyć koszt robocizny i jak zaplanować prace wykończeniowe, żeby nie wydać za dużo.
Ile kosztuje wykończenie mieszkania?
To zależy, przede wszystkim od zakresu prac. Pierwszy podział kosztów przebiega między rynkiem wtórnym, a mieszkaniami w stanie deweloperskim.
Na rynku wtórnym znajdziemy wszystko - od starych domów, kamienic, bloków z wielkiej płyty, po mieszkania z lat 90-tych i takie, które mają zaledwie kilka lat, a wybór z rynku pierwotnego to wszelkie apartamentowce i plomby, gdzie deweloper sprzedaje mieszkanie w stanie deweloperskim.
Od ruiny do stanu deweloperskiego, każda z tych opcji ma swoich zwolenników, a cena robocizny jest zawsze ściśle związana ze stanem zastanym danego mieszkania. Ostateczna kwota zależy od bardzo wielu czynników.
Od czego zacząć remont mieszkania z rynku wtórnego?
Wybrałeś mieszkanie, które chcesz kupić? A może już kupiłeś? Dobrze!
Wszystko zaczyna się od pierwszej decyzji.
Przeglądając oferty na rynku wtórnym widać wiele mieszkań po remoncie (wtedy płacisz sprzedawcy za jego czas, pracę i koszty jakie poniósł w związku z remontem), ale jeśli dobrze poszukasz i nie boisz się remontu, masz szansę mieć mieszkanie dopasowane do własnych potrzeb czyli takie, jakie chcesz. Kapitalny remont mieszkania nie taki straszny, jak go malują!
I tu ważna rzecz - jeśli decydujesz się na mieszkanie do remontu, zacznij szukać również ekipy, która pomoże Ci z pracami remontowymi. Wielu klientów popełnia na początku, wydawać by się mogło, drobny błąd - ogląda nieruchomości na własną rękę, wybiera i kupuje, a potem szuka wykonawcy remontu. Niby OK, ale często się okazuje, że koszty wykonania niezbędnych prac są wyższe niż się spodziewałeś, a zaplanowane przeróbki trudne lub wręcz niemożliwe.
Na podstawie rozmów z moimi klientami, zaczęłam oferować usługę konsultacji przed zakupem. To niewielki koszt kilkuset złotych, a daje Ci szansę sprawdzenia okiem fachowca co kupujesz, oraz omówienia Twoich pomysłów na ewentualne zmiany i przebudowy.
Dodam od razu - nie muszę być później Twoim wykonawcą, ale chętnie pójdę z Tobą do wybranego lokalu, zobaczę jego stan i doradzę Ci jak najlepiej wykorzystać twój budżet na remont.
Kupione i co dalej? Przygotowanie remontu mieszkania.
Kupione? Super! Teraz pierwsza rzecz, a właściwie kilka pierwszych rzeczy, które musisz zrobić, żeby dobrze zaplanować remont mieszkania:
Przyjdź na budowę z miarką, kartką i czymś do pisania. Narysuj odręczny plan nieruchomości i wymierz wszystkie ściany, najdokładniej jak umiesz. Zwróć uwagę na szerokość i wysokość okien oraz ich odległość od podłogi, głębokość parapetów jeśli są, zaznacz w których miejscach są grzejniki oraz piony centralnego ogrzewania, Zaznacz kratki wentylacyjne (to oznacza zwykle że w tym miejscu są kominy) oraz piony wodno-kanalizacyjne. Nie zapomnij o wysokości pomieszczeń. Poszukaj liczników prądu i gazu i zobacz gdzie przebiega rura gazowa. To będzie duża oszczędność czasu w następnych krokach. Zrobione?
Skontaktuj się z Administracją budynku, poinformuj, że planujesz remont i ustal telefon do hydraulika serwisującego instalacje w tej nieruchomości. Często zdarza się, że potrzebny jest również kominiarz serwisujący kominy w danej nieruchomości. Ważny jest też bezpośredni kontakt do Twojego administratora. Administracja często wymaga pisemnej informacji na temat planowanego remontu - na stworzonym planie nanieś informacje o planowanych zmianach i załącz do pisma. Uwaga - sprawdź z wykonawcą, czy to co planujesz jest możliwe. Zapewniam Cię, że warto poświęcić czas na przygotowanie remontu - nie chcesz, żeby administrator miał zastrzeżenia do zakresu robót, prawda? Muszę, również powiedzieć, że nie jest prawdą potoczne stwierdzenie, że "moje mieszkanie i mogę w nim robić co chcę". Zrobione?
Wybierz wykonawcę, jeśli jeszcze tego nie zrobiłeś, a jeśli już go masz, to wyślij mu swój plan nieruchomości z wymiarami i poproś o kosztorys prac wykończeniowych. Szef ekipy remontowej powinien pojawić się na budowie zanim zrobi kosztorys. Piszę powinien, choć w zasadzie nie wyobrażam sobie, żeby robić kosztorys nie widząc stanu zastanego więc raczej powinnam napisać MUSI :)
Ile kosztuje wykończenie mieszkania? Kosztorys - co powinien zawierać i dlaczego lepiej, żeby był dokładny
Masz ograniczony budżet (każdy ma!), widzisz końcową cenę i zastanawiasz się, co oni takiego robią - czyli jaki jest zakres prac, że wychodzi tak drogo, prawda? To jest odpowiedni moment, żeby zapytać wykonawcę o to, co zawiera cena.
Często słyszę od klientów, że od potencjalnego wykonawcy dostają jedną cenę bez rozbicia na składowe, albo cenę z m2. Nie ma w tym nic złego, ale ja uważam, że współpraca układa się lepiej, gdy nie mamy wątpliwości, jaki jest zakres prac i jego ceny. Dlaczego? Bo jeszcze nie spotkałam takiej budowy w której początkowe ustalenia nie uległyby zmianie w trakcie prac remontowych. Od czego więc zależy końcowa cena za prace wykończeniowe? Od czego zależy termin wykonania usługi?
Instalacje
Na początku trzeba zadbać o wszelkie instalacje. Przeróbki pionów wodnych i kanalizacyjnych, zmiany podłączeń do nowych urządzeń, przeniesienie wodomierzy oraz przeróbka instalacji elektrycznej, zwykle w całości. Prace instalacyjne do spory wydatek, ale w starych budynkach raczej nie daje się go uniknąć - obecnie potrzebujemy dużo bardziej wydajnej instalacji elektrycznej, grubszych kabli dopasowanych do ilości urządzeń elektrycznych, więcej gniazdek, więcej bezpieczników. Do tego dochodzi jeszcze cena materiałów: rur, złączek, trójników oraz kabli, bezpieczników i skrzynki bezpiecznikowej.
Jeśli planujesz likwidację gazu i posiadanie płyty indukcyjnej wystąp do PGE o zmianę tzw. mocy przyłączeniowej (1 faza) lub zmianę licznika na 3-fazowy (jeśli w Twojej nieruchomości jest taka możliwość).
Sufity podwieszane i zabudowy
W trakcie remontu mieszkania z rynku wtórnego wykonuje się sufity podwieszane i zabudowy z płyty kartonowo-gipsowej (potocznie zwanej płytą GK). Wykonanie podwieszanych sufitów ma dużo zalet w starych budynkach - pozwala wyrównać nierówności, ukryć oświetlenie, obniżyć sufit w bardzo wysokich pomieszczeniach - a tym samym zmniejszyć koszty ogrzewania.
Standardem generalnego remontu mieszkania jest także zabudowywanie istniejących pionów centralnego ogrzewania płytą GK. Sama płyta nie kosztuje może bardzo dużo, ale dochodzą do niej elementy stalowe - profile, wieszaki, wkręty, oraz taśma i materiał do łączeń.
Ściany czyli tynki i gładzie
Tynkowanie ścian nie kojarzy się może tak od razu z remontem, a bardziej z budową od podstaw, ale biorąc pod uwagę standard i wykończenie ścian sprzed kilkudziesięciu lat i obecne oczekiwania, trzeba tynkować. Często ściany są tak krzywe, że wyrównanie ścian wymaga użycia tynku, a dopiero później gładzi. Nowoczesne tynki gipsowe są bazą dla późniejszej warstwy gładzi i dzięki nim uzyskujemy eleganckie wykończenie ścian.
Trudno wyobrazić sobie generalny remont mieszkania bez gładzi gipsowych - czy to remont w wysokim standardzie, czy z niższej półki cenowej trudno zostawić ściany w starym domu bez poprawek. Taki zakres prac to oznacza zwykle wiele dodatkowych metrów kwadratowych. Niewiele osób uświadamia sobie, że w 50 metrowym mieszkaniu może być 150m2 ścian do wygipsowania. A to dodatkowe koszty robocizny.
Wykończenie mieszkania - podłogi
Zaczynamy zwykle od wylewki (wylewka samopoziomująca) następnie podkład i układanie paneli podłogowych. Wydawać by się mogło, że robienie wylewki w starym bloku jest niepotrzebne ale... do czego w takim wypadku służy wylewka?
Wyrównuje nierówności podłoża po zdarciu/zdjęciu starych okładzin, wyrównuje poziomy podłóg, daje równy podkład pod ostateczną warstwę podłogi. Dlaczego to jest ważne? Po pierwsze dlatego, że nowoczesne podłogi wymagają równego podłoża - panele każdego rodzaju (czy to drewniane, laminowane czy coraz popularniejsze winylowe) jeśli nie są klejone to są montowane na tzw. zamki. Jeśli podłoże pod panelami nie jest równe, zamki, w trakcie użytkowania ulegają uszkodzeniu i pękają, a między panelami tworzą się szpary. Co dzieje się dalej łatwo sobie wyobrazić :)
Po drugie w starych domach mamy różne poziomy podłóg, a teraz chcielibyśmy mieć wszędzie równą podłogę, prawda? Po trzecie - różne użyte na podłogach materiały mają różną grubość - panele drewniane 10-12 mm + podkład, panele laminowane 8-12 mm + podkład, panele winylowe 3-5 mm + bardzo cienki podkład, płytki gresowe od 8-12 mm + ok 0,5-1 cm kleju (zależnie od wielkości płytek) - jak widać połączenie tego wszystkiego na jednym poziomie wymaga różnych wysokości podłogi co uzyskać najprościej można właśnie wylewką.
Wykończenie mieszkania - łazienka
Łazienka to pomieszczenie wyjątkowe, bo zwykle tu zaczynamy i kończymy swój dzień. Koszt wykończenia łazienki jest bardzo zróżnicowany, bo ceny materiałów czyli elementów sanitarnych, mebli do przechowywania oraz płytek można znaleźć w praktycznie każdej cenie. Widziałam już wyprzedaże płytek za 5 zł/m2 i ręcznie robione cementowe płytki z Maroka za 500 zł/m2, to samo dotyczy praktycznie każdego innego elementu wykończenia. Dodatkowo, różnice pomiędzy dostawcami sięgają często kilkadziesiąt procent.
Jedno jest pewne, łazienka to zwykle pierwsze pomieszczenie, które chcemy wyremontować, bo te stare zupełnie nie odpowiadają obecnym potrzebom. Warto to zrobić, z drugiej strony, nie warto przesadzać. Musi być wygodnie, nie musi być drogo. Jeśli chcesz mieć kabinę prysznicową, skonsultuj swoje marzenia o odpływie liniowym z wykonawcą, bo ich montaż bywa skomplikowany i w blokach zwykle nie ma możliwości umieszczenia odpływu bezpośrednio w podłodze. Jeśli ma być odpływ liniowy to wymaga on wymurowania podwyższonego brodzika, a to dodatkowy koszt wykończenia łazienki.
Wysoki standard wykończenia łazienki to również szlifowane narożniki - są eleganckie ale mają też swoje minusy. Dobrze wykonane są dosyć ostre, a przy tym kruche. Warto zaznaczyć, że czas paskudnych plastikowych listew na narożnikach dawno już się skończył i teraz mamy duży wybór ładnych aluminiowych wykończeń, więc drogie szlifowane narożniki nie są już jedyną opcją.
Kolejny ważny punkt to oświetlenie - koniec z jedną marną żarówką nad drzwiami ;). Minimum to 1 światło górne + 1 kinkiet nad lustrem przy umywalce, ale jeśli masz łazienkę większą niż 2 m2 warto dodać 1 punkt oświetleniowy na każdy m2 powierzchni.
Dodatkowo warto wspomnieć ogrzewanie podłogowe - brzmi luksusowo, prawda? Nie tak do końca.... Koszt maty grzewczej wraz ze sterownikiem do łazienki w bloku to ok. 300 zł plus koszt instalacji. Za te paręset złotych zyskujemy przyjemną w dotyku podłogę oraz zawsze suche ręczniki, nawet jak nie grzeją kaloryfery.
Nowoczesne termostaty do ogrzewania podłogowego dają się świetnie programować zależnie od dnia i godziny i optymalizują zużycie energii. Ważna uwaga, jeśli planujemy ogrzewanie to wykonawca musi o tym wiedzieć od początku bo grubość maty to kolejna warstwa podłogi... a o podłogach było już 2 punkty wcześniej :)
Wykończenie mieszkania - malowanie
Jako wykonawca muszę powiedzieć 2 rzeczy odnośnie malowania - pomalowanie ścian jest TRUDNE, a szczególnie trudne jest malowanie sufitu oraz to, że nigdy nie oddam klientowi mieszkania bez pomalowania farbą podkładową. Dlaczego to ważne? Bo szanuję czas i budżet moich klientów.
Po pierwsze farba podkładowa. Ostateczny wygląd pomalowanej ściany w dużej mierze zależy od jakości wykonanej gładzi oraz od farby podkładowej. Obecnie używane powszechnie tynki i gładzie gipsowe wymagają farby podkładowej. Jeśli użyjemy ostatecznej farby bezpośrednio na gładź, pierwsza warstwa się przyklei do gładzi, a kolejna (zwykle malujemy 2 razy nawet jasnym kolorem) oderwie pierwszą warstwę farby razem z kawałkami gładzi.
Jeśli więc dla zaoszczędzenia kosztów planujesz malować samodzielnie upewnij się, że koszt robocizny zawiera malowanie farbą podkładową. Po drugie, jeśli planujesz łączenia kolorów, odcinanie kolorów na jednej ścianie musisz zainwestować w porządną taśmę malarską - może być z marketu, ale nie może być najtańsza.
Przeczytaj również do czego służy dana taśma i jak jej używać. Najważniejsze jest to, że taśma powinna być zdjęta ze ściany zaraz po malowaniu. Im dłużej jest na ścianie tym większa szansa, że oderwiesz ją razem z farbą pod spodem. Na wykończeniu ścian nie warto oszczędzać.
Wykończenie mieszkania - drzwi wewnętrzne
Niech was nie zmyli ich wygląd zewnętrzny, na cenę drzwi głównie wpływają użyte materiały i powłoki lakiernicze, oraz oczywiście ich montaż. W starych blokach, w trakcie wykończenia wnętrz, wymiana drzwi narzuca się sama.
Zastane drzwi są zwykle wielokrotnie malowane i w opłakanym stanie. Ich pozostawienie zepsułoby cały efekt. No właśnie.... Do kosztu samych drzwi z ościeżnicą (ościeżnice to materiał na osobny artykuł :) ) należy doliczyć: wykucie/dopasowanie otworu (kiedyś standardowe otwory były kilka ładnych centymetrów niższe i węższe, niż obecnie produkowane), ich montaż oraz klamkę i zamek.
Koszty robocizny w tym wypadku zależą od rodzaju drzwi i ościeżnicy. Jeśli planujecie samodzielny zakup drzwi uzgodnijcie z wykonawcą grubość muru w którym mają być zamontowane oraz kierunek otwierania. Drzwi montuje się na koniec wszystkich prac ale decyzja czy mają być prawe czy lewe musi zapaść już na etapie instalacji elektrycznej - nie chcecie mieć włącznika światła za drzwiami, prawda?
Wykończenie mieszkania - kuchnia
Koszt wykończenia mieszkania zawiera w sobie koszt wykończenia kuchni i jest to kolejna duża porcja nakładów finansowych na remont. Koszty to w większości ceny mebli oraz sprzętów AGD i tu znowu w sklepach i u stolarzy znajdziemy ofertę dla każdego. Od najtańszych budżetowych rozwiązań zawierających jedynie niezbędne meble do takich, które kosztują jak luksusowy samochód.
Jako zwolenniczka pragmatycznych rozwiązań remontowych uważam, że najtańsze meble kuchenne nie są warte nawet tej niewielkiej ceny, którą trzeba za nie zapłacić. Dlaczego? Bo zwykle są wykonane z najtańszych materiałów i ulegną zniszczeniu w pierwszej kolejności. Meble kuchenne to muszą być twardzi zawodnicy :) Dziesiątki razy w ciągu dnia otwierasz i zamykasz szafki i szuflady, wycierasz blaty. Gotujesz i pieczesz. Intensywnie użytkujesz. Zdecydowanie warto zastanowić się nad nieco większym wydatkiem i mieć spokój na lata.
Wybór AGD to indywidualna sprawa, jednak plan jakie sprzęty chcemy w kuchni mieć powinien być znany od początku remontu, aby wykonać niezbędne podłączenia. Ach... bardzo ważne jest też dobre oświetlenie! Gdzie jak gdzie ale w kuchni na oświetleniu nie warto oszczędzać, to znaczy nie muszą być drogie lampy, tylko odpowiednia ilość punktów świetlnych. Minimum to oświetlenie blatu roboczego + 1 świtało na 1 metr bieżący zabudowy kuchennej. Ale światło w mieszkaniu to już historia na odrębny artykuł.
Remont mieszkania nie musi być udręką. Odrobina planowania i dobra komunikacja z wykonawcą to podstawa sukcesu i niższy koszt wykończenia mieszkania.
Jestem po to, żeby Ci pomóc i dzielić się moją wiedzą - skorzystaj z formularza, by skontaktować się ze mną.